21世纪经济报道记者庞华玮广州报道

自2021年6月我国首批公募REITs上市以来，备受关注。

迄今市场上已经有27只公募REITs产品，近日除3月刚发行上市的两单新能源REITs外，其余25只公募REITs均已披露2023年一季报。

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21世纪经济报道记者发现，一季度公募REITs整体业绩明显分化，呈现与去年不同的趋势。

2023年一季报，业绩表现相对较好的是三类资产：高速公路、仓储物流和保障房。而2022年表现较好的主要是仓储物流和产业园等两类资产。

总体来看，一季度，表现最好的是高速公路资产，业绩明显修复；最让人忧心的是产业园区资产，因出租率的持续下行而业绩不佳。此外，新能源板块运营情况环比回落，仓储物流板块和保障房板块基本平稳，生态环保板块表现分化。

据21世纪经济报道记者统计，在2023年一季度，除了刚上市不久的两只新能源REITs，其他上市的25只基础设施REITs共实现收入20.76亿元，净利润4.38亿元，可供分配金额12.97亿元。一季度公募REITs整体的平均收入、EBITDA、可供分配金额的年化预测完成度基本达标。

同时，在二级市场，公募REITs一季度出现结构性行情，整体呈下降趋势。2023 年一季度公募REITs板块涨幅排序依次为：保租房>产业园区>能源类>高速公路>生态环保>仓储物流。

六大板块业绩喜忧参半

一季度数据显示，公募REITs业绩喜忧参半，板块表现分化。

据平安证券统计，发行的24只REITs整体的平均收入、EBITDA、可供分配金额的年化预测完成度分别是98%、110%和103%。

这意味着，基本上收入接近达标，可供分配金额和EBITDA平均都已达标。

2023年一季度，高速公路板块、仓储物流板块和保障房板块整体业绩表现相对较好。高速公路整体是修复的逻辑，而保障房和仓储物流整体是稳健的逻辑。

此外，一季度，能源板块和产业园板块环比经营情况回落，生态环保板块则表现分化。

分具体板块来看，第一个板块，高速公路REITs，市场上有7只高速公路REITs，相较于去年四季度，一季度国内经济活动持续修复和货车通行费优惠政策影响结束，底层资产的车流量和通行费均显著回升；

第二个板块，生态环保REITs，市场上仅有两单，中航首钢绿能REIT的业绩基本平稳，富国首创水务REIT业绩表现因水量的季节性下降和成本走高而有所回落；

第三个板块，清洁能源REITs。今年新上了两只新能源REITs，但是它们上市时间比较晚，所以没有发布季报。已经发布季报的鹏华深圳能源REIT，因发电收入受季节性因素影响，整体运营情况环比回落，单季度的营业收入和EBITDA对应完成度分别为20.9%和28.6%；

第四个板块，产业园区REITs，市场上有8只。因重要现金流提供方租户到期不续约、提前退租等因素导致部分REITs的出租率显著下滑，拖累同期业绩；

第五个板块，仓储物流REITs。仓储物流板块有中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT三单。经营表现稳健，财务指标预测完成度相对比较高，体现出一定的抗周期能力；

第六个板块，保障房REITs，市场上有四单，保障房主打稳健。较高的出租率支撑保障房REITs经营平稳，现金流稳定，体现出较强的抗周期能力和类债属性。

国金证券指出，业绩完成度方面，在已披露2023全年预测数据的REITs中，高速公路项目虽实现业绩的边际修复，但一季度收入与利润水平仍不及发行时的预期水平；产业园区、仓储物流及能源类项目一季度收入与利润水平基本好于发行时预期；另外保租房作为2022年新发行的类型，一季度业绩完成度同样较高，其中华夏基金华润有巢REIT对应业绩相对突出。

可供分配金额方面，国金证券指出，不同类型REITs有所分化，其中高速公路类REITs整体表现较好；产业园区类REITs在2021年上市的四单产业园区REITs均有同比下跌。仓储物流、环保水务以及保租房类型可供分配金额表现相对稳健，而能源类下的鹏华深圳能源REIT可供分配金额较预测值的完成率阶段靠后。

虽然公募REITs在2023年一季度的业绩喜忧参半，但中信证券认为，往后看，从环比维度观察，底层资产业绩修复已展现出积极变化。疫情因素对于REITs底层资产业绩的压制料将趋弱，随着经济基本面的逐步回暖，其未来的修复趋势仍然可期。

分类型看，中信证券认为，人流和物流的持续修复有望支撑高速公路REITs业绩进一步修复；仓储物流和保障房REITs受益于稳定的出租情况，其抗周期性强，适合长期配置；产业园区出租率的修复周期或偏长，需要配合基金管理人和外部运营机构的积极主动管理，以助推底层资产后续实现稳步修复。

二级市场谁胜出？

二级市场上，一季度公募REITs各板块表现各异。

国金证券指出，二级市场方面，一季度以来REITs加权价格指数整体呈下降态势，其中2月上旬二级市场交投回温，价格指数达到阶段高点，随后则延续调整态势，市场平均成交额整体呈现震荡格局。行业类型REITs指数走势分化有所收敛，季度内收益表现由高到低排序依次为：保租房>产业园区>能源类>高速公路>生态环保>仓储物流。

据记者统计，一季度，在27只公募REITs中，11只上涨，16只下跌，平均下跌0.64%。

值得一提的是，一季度涨幅排名前三的公募REITs均为产业园区REITs。

其中，涨幅最大的华安张江光大REIT上涨了6.01%，紧随其后的国泰君安临港创新产业园REIT、东吴苏园产业REIT，均上涨超4%。

而跌幅最大的中金普洛斯REIT，下跌6.50%；平安广州广河REIT也下跌了6.28%。

海通证券分析了首批9只公募REITs的二级市场表现。

从首批公募REITs 市值来看，9 只公募 REITs 市值曾在 2022 年 2 月迎来最高点，溢价风险较高，后估值不断消化，震荡调整。

分板块看，2022 以来（数据截至 2023 年 3 月 31 日）REITs 板块平均累计涨跌幅呈现：清洁能源类>仓储物流类>产业园类>高速公路类>生态环保类>保租房类。其中，清洁能源累计涨幅11.47%，保租房类上市时间较短，受市场影响跌幅最大，为-11.47%。

值得关注的是，2022Q4 以来 REITs 板块整体估值回落，平均累计涨跌幅与2022年以来基本一致。而2023 年以来，REITs 板块涨幅排序是：产业园>清洁能源类>保租房类>生态环保类>高速公路类>仓储物流类。

海通证券建议投资人，在存量产品选择上，可结合资金久期、收益率要求，选择估值水平与分红率相匹配的REITs 产品。目前 REITs 市场打新热度仍在，建议关注能源、新 基建、包括消费类 REITs 等领域的打新机会，同时首批扩募落地在即，持续关注仓储物 流、产业园类扩募导致整体资产估值变动带来的投资机会。

平安证券表示，去年10月以来，市场情绪以及股债赚钱的替代效应上，整体公募REITs是在一个大的下跌周期里。到今年4月末，已经和去年整体REITs的底部距离不大，整体跌出了一定的性价比。

平安证券分析，分板块来看，高速公路在今年修复逻辑的背景之下，可以挑选一些估值比较便宜的品种抄底或者估值还不错但是修复斜率比较高的个券。能源板块有两单新能源REITs上市时间比较晚，目前尚未发布季报，但是它们估值还不错。保障房板块主打挑选估值相对便宜而且稳健性有一定保障的个券。产业园板块整体关注预测完成度相对比较好，并且结合现金分派以及完成度挑选个券。仓储物流板块有两单扩募正在路上，扩募之后估值或拉升，所以仓储物流板块也可以持续关注。

（作者：庞华玮 编辑：姜诗蔷）